经过2021年的跌宕起伏，2022年楼市将往何处去？

 消息面上，楼市暖风阵阵。1月以来，一二线城市新房、二手房成交出现了一定程度的企稳和放大。春节期间，一二线城市很多售楼处看房人群增加。业内人士普遍认为，市场有望在春节后开始恢复。2022年楼市已经出现了企稳迹象，预计进入3月份后，一二线市场有可能出现小阳春趋势。

 新年伊始，各大银行在住房贷款发放方面也有了很大的变化，放款速度与2021年下半年相比显著加快了许多、部分银行放款速度提至“一周”。同时，多地公积金政策“调松”。

具体到宁波。一月，宁波第三次集中土拍，38块地全部成交。整体出让金达到252亿元，全国第一。

2022宁波楼市“开门”成绩单出炉！一月，市五区二手住房成交量“三连升”！新房成交也反弹！

 市五区二手住房成交1626套，环比上升约7.7%。

 市五区商品住宅成交1643套，环比上升约5.6%。

 还有一个喜大普奔的消息，近日笔者朋友想买姜山的房子，去鄞州房地产交易中心办理限购备案，被告知，已经不需要打限购证明了。

 综合各方消息，我们认为，2022市场会趋于相对稳定，对应的，选房逻辑也要跟着调整。

 首先，要摆正心态，房产大涨时代已然过去。远离杠杆，牢记“房住不炒”四字。

 现在买房只能保证你在风险上低于股票期货，收益上高于理财产品，指望买房暴富基本上不可能了。房子回归居住属性，未来品质更好、居住体验更佳的房子必定更受欢迎，保值增值更有保障。

 其次，回归城市的核心地段及其第一辐射圈。谨慎选择远郊“抄底”。

 主城核心区及其周边第一辐射圈，这些地方都拥有较强的抗跌能力，同时居住氛围更为成熟。一些没有人气、没有产业、没有配套的区域，基本没有价值可言。

 再有，不要赌“老破小”和“学区房”。

 有些人资金实力有限，眼光放到了市中心的“老破小”或者“学区房”。但是，随着国家控制大拆大建，以及教育改革的推进，这类物业的不确定性风险在扩大。还有很重要的一点是，在严格限价、价格倒挂的当下，新房无疑更香。

 以上，是2022年宁波刚需购房者需牢记的三大黄金法则。

那么，买什么项目呢？

 1、性价比放第一位，在同区域内，选择价格更低的。

08年、12年、14年的历次楼市调整，反复印证了这一点。

 2、充分考虑通勤成本，重点关注地铁盘。

地铁，是城市的骨架，随着5号线通车，6、7、8号线的同时上马，宁波俨然已经成为一座地铁之上的城市。

3、产品，户型，选择适合自己的。

买前先做规划，确定首付、总价、面积范围，然后按图索骥，不要被宣传或是别人所左右。不是所有人都适合一次到位。量力而行。

 4、关注政府规划、土拍。

国情使然，尽量跟着形势走。

 5、最后一点，该出手时就出手！

 2022年宁波面临的最大问题是——很可能无房可买！

 这绝不是危言耸听。

 据统计，2021年市五区商品住宅用地成交建面仅367万平米，而去年五区的住宅成交达到了621万平米，这里的差距有点大。也就是说市核心区，即使加上现有存量，很多板块明年都不够卖的。比如鄞州中心区，接下来只有二批次的雅戈尔地块加上三批次中伟星的首南地块。

 还有两个信号。一是，刚刚结束的第三轮集中土拍，销售限价普遍上调。二是，年关前后，宁波一些已经完成指标的楼盘已经开始陆续收回优惠。

 供需关系决定了楼市的走势。

 也因此，2022年，在调控渐松的背景下，对于宁波楼市我们坚定看好。

说完宏观，再来谈谈具体案例。作为普通购房者，特别是刚需客户，宁波这么多板块，怎么选？

 还是从楼市晴雨表——土拍来看，很明显这一轮鄞州大热。成交的十五块地，除掉奉化兜底的五块，九块在鄞州。鄞南的首南和下应两个地块都触发了封顶摇号。之前在预申请阶段，推出的江北和海曙的地，默默地流拍了。说明什么？鄞州，特别是鄞南会是今年大热。

 但是这些盘价格应该都在三万+四万+，可能对刚需客户来讲，压力有点大。那么我们不妨把眼光放远一点，看下鄞南的第一辐射圈。姜山板块就浮出水面。

 在环宁波的两万房价圈里，姜山无疑是成熟度最高之一。而房价一直很稳定，甚至稳到了被奉化方桥超越。所以，对于刚需购房者来讲，2万多单价，200多万总价的姜山，无疑更有吸引力，更有增长的潜力。

 而且姜山的未来社区也走在了宁波前列。

 最新消息，截至目前，姜山社区（未来社区项目）成功签约268户，签约户数超被征收总户数的95%，项目取得重大进展。这也意味着房屋征收补偿协议正式生效。同期，A地块率先完成签约清零，房屋拆除工作已同步进场。