今天这一篇很实在，建议广大考虑自住买房的老铁收藏起来。

可能会出乎大家的意料：其实相比投资买房，自住买房才是最复杂的。

因为往往你想要的太多，投入了太多情感：这套房子我要住，而且可能要住一辈子。

因此要求完美，这里也要那里也要。

最要命的是可能预算也不多，想要太多就很麻烦。

在上海，买到各方面都顶级的房子，大约需要2000万。2000万以下都属于有限预算，需要作出取舍。

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首先，当前自住要不要买？买了会不会跌？

明确告诉大家，自住该买就要买，因为是自住需求，就不要有太多投资的想法在里面。

自住需求你是要住的，生活过得好也很重要。只要你买的房子它能够跑赢大盘就OK。

当然，自住买到跑不赢大盘的房子，就没什么意思了。

其实90%的人买自住房以后都是要置换的，所以你要买一个后面可以置换出去的房子。

所以买的时候一定要有一个下家思维，就是卖家思维，你要想你卖房的时候，这个房子好不好卖。

在房产市场这么多年，我见过很多第一次买房甚至买过几次依然买错的人，原因就是少了下家思维，只考虑个人的倾向和偏好，没有考虑买家倾向。

比如说你在上海买了一个远郊的房子，自己很憧憬很喜欢，然后卖的时候发现买的人很少，或者这个房子价格涨不起来，跑输整个上海的大盘，就很惨。

02

确定要买了，新房二手房怎么选？

现在新房市场有限价的红利，一些网红新盘的确折价比较多，和周边二手房倒挂。

如果你有房票，而且积分够，预算足，优先买新房。

但如果是高分低预算的话，新房基本上就只能选外郊环之间的房子。如果你觉得那个地方太远了，那就只能买二手了。

如果你摇了两三次新房不中，你又着急要住，可以考虑二手做备选。

要知道，新房是有挤出效应的，很多人买新房买不到，就会挤到周边把周边的二手房推高，所以一味的等也不对。

如果你积分是50分以下，基本上只能买二手，除非你能接受远郊的情况，但很远的新房，不怎么需要摇号的新房，一般也不怎么好。

当下从供应来看，中环内基本上没有新房了，就算是有，积分要求也很高。

所以如果你想买到市中心，二手做备选，是必须的。

说到这里，有人会问了，要不要一直等新房，这个要结合自己的实际情况来分析，你等得起吗？

如果你这一两年内要买来做婚房，或者解决孩子的上学问题，该买还是要买。

而且，如果你对房子的品质有要求，一味地等新房也不是很好的方式。

因为现在新房都是限价的，开发商要赚钱，所以这一批新房的质量一般来说是比较差的。

它的品质不如目前5年内的二手次新，就是之前没有限价的那些。

也许再往后推10年，这两年开盘的新房（价格）未必跑得过5年内的次新房。

所以如果你对品质有要求，对地段也有要求，5年内的二手次新是一个比较好的选择。

03

接下来，我们说一下自住买房比较难的点，根据预算，做出合理取舍。

制定购房预算是买房子的第一步。我们根据”六个钱包“能提供的支持与自己的存款，可以大致确定房子的首付款金额。

如果是首次买房的，请一定用足首贷的额度，即使一时半会月供压力有点大也没关系，有一万种方法能去破解。

通货膨胀是永恒的，月供是固定的。在上海买房的诸位是幸运的，上海的房贷利率全国最低。

确定好了能承受的最高首付款后，房子的总价也就锁定了。各总价段能在上海买到什么样的房子？

1）300~500万的预算

300~500万基本上只能买在外环外，下面这些板块是我比较看好的，如果能接受动迁房的话这些地方也不错。

如果你是自住+潜力置换，考虑保障增值保值、交通便利和居住体验的话，推荐这几个板块：九亭泗泾、徐泾北城、嘉定江桥、浦东康桥。

如果你是长久居住，不考虑再次置换（一般是老年人养老），更多的考虑的是房子的配套、交通和居住体验，老人的医疗需求等。

推荐这几个板块：浦东三林、浦东金杨、宝山淞南、宝山顾村、闵行浦江、嘉定南翔。

2）500~800万的预算

学区自住，考虑学区、增值保值、交通、居住体验，推荐这几个板块：大宁、七宝、古美、春申、莘庄、唐镇。

非学区高功能自助，不考虑学区，更在意居住体验、交通、配套，推荐：徐泾、华漕、三林、周康、金汇、中远两湾城。

3）800-1200万预算

学区高功能性自住，双学区+交通配套，推荐：大宁、张江、碧云、森兰、古美、新江湾城。

优质自住（不考虑学区），强交通+强配套：天山、长风、杨东。

4）1200万到2000万的预算

这个预算可以算是终极置换，可以买到优质学区+好地段的精品小区，但总感觉离价值认同、凸显身份还差了一口气。

考虑学区的话，推荐这几个板块：江宁路、世博滨江、源深、联洋、碧云、徐家汇。

如果不在意学区，考虑稀缺地段自住（自住体验+价值认同）：南京西路、黄浦滨江、北外滩、新天地、陆家嘴。

5）2000万以上

妥妥的豪宅盘。

这个时候考虑的就是价值认同，也就是追求顶级地段的心态。上海人和新上海人对于顶级地段的看法是不同的。

上海人眼中的顶级地段，就是原范围，加上老静安、古北、西郊，这几个地方被视为“上只角”。

新上海人眼中的顶级地段，是黄浦江两岸，特别是以陆家嘴为中心的核心滨江沿线（陆家嘴滨江、黄浦滨江、北外滩），核心滨江与“上只角”对等。

另外，新上海人还有一些偏好的新兴地界，如联洋、前滩、张江，这些称不上最顶级地段，但购房人却趋之若鹜，区域的认同感非常高。

自住买房的核心逻辑，就是明确自己的需求。

也就是要懂自己：比如说有些人可能是要求更大的，有些可能要求学区比较好，有一些可能要求交通比较好……

明确了需求之后，再进行排序，这样就可以对号入座，你就知道了你应该看哪些板块。

总的来说，一次成功的自住买房流程，是在有限预算下，配置出合理的房产功能性，最大化满足个性化居住需求。