1. 通州区重点关注板块：4个

①通州老城区（二手房4-5万/㎡）

②运河核心区（二手房4-5万/㎡）

③运河北组团（二手房3-4万/㎡）

④运河东扩区（项目成交极少，住宅用地管控）

通州区较为核心的板块位置大部分上榜，可以说通州是北京未来发展的重点区域，利好释放最为集中、潜力最大。目前受制于政策影响，作为北京房价管控最为严格的区域，板块安全度高。随着各项规划即将在2025年前后落位，以及板块内新房供应增加，通州房价可能将迎来一轮抬升机会，二手房、新房都可以考虑。

通州老城区板块是通州发展最成熟的区域，目前医疗、教育、交通等配套资源基本已兑现，价值即将起飞。但板块内目前在售住宅新房价格较高，户型及配置参差不齐，去化表现一般，购买时需要擦亮眼睛。板块二手房价格从阴跌到企稳，长期看有较大增长潜力。

运河核心区板块以商务服务功能为主，板块仍在加紧建设中，未来住宅用地新增机会渺茫。在售新房项目以老项目为主，区位绝佳，但产品力不敢恭维，看新房的同时也可以多关注周边二手房项目。

运河东扩区板块是北京市政府所在地，以行政办公功能为主。周边以公务员家属楼自住房为主，严控新增供地，未来商品住宅供应机会渺茫，但仍有居住用地预留，可长期持续关注。

运河北部组团板块主要承担居住功能，作为运河东扩区和核心区的辅助居住功能区，将是未来通州副中心住宅项目重点供应区域。其凭借距离市政府和核心商务区较近的优势，未来板块潜力提升较大。但由于板块内通州殡仪馆仍未搬迁（计划3年内实现土地腾退搬迁，已经发文），严重制约板块价值，同时也制约板块内二手房、新房成交。如果不在意距离殡仪馆原址较近的劣势，板块项目价格还是很合适的。北京2022年一批次供地中就供应了一块，政府指导价在5.5万元/㎡，周边尾盘在售限竞房项目限均价5.2万元/㎡，该限竞房于2019年底开盘销售，至今仍未售罄。

2. 大亦庄重点关注板块：1个

 ① 台湖（二手房3-4万/㎡）

台湖板块交通便捷（地铁17号线南段开通），道路连接性强，待开发土地较多，具备承接城区外溢客户的基础。从2013年开始，泰禾、万科等众多知名开发商在此取地建设。板块为新兴发展区域，规划重点发展主题旅游、演艺娱乐等产业，2020年被规划纳入大亦庄范围。板块近年土地热度较高，目前板块借势北京城市副中心发展与亦庄新城建设，区域内轨道交通、产业等各项配套加速落地。近2年新增商品房以限竞房、共产房为主，受到通州双限政策影响，在各项利好较多情况下，价格增长仍受限，但未来双限政策可能将面临一定松动。2021年底，在亦庄2022年土地推介会上，亦庄经济开发区开发建设局的工作人员明确表示：

“亦庄正在向市里申请，让在亦庄新城工作的人员可以在整个亦庄新城范围内购房，不必再执行通州的双重限购政策。”

至此之后，暂无其他官方消息，一切静待佳音。就目前情况而言，板块价格平稳，刚需刚改客户可以考虑。不知道在政策细则出台后，市场是否会像去年亦庄独立学区政策出台后一样火热？

3. 顺义区重点关注板块：3个

①中央别墅区（二手房6-7万/㎡）

②天竺空港（二手房4-5万/㎡）

③顺义新城（二手房3-4万/㎡）

中央别墅区板块不用多说，改善客户首选。天竺空港板块指的是新国展、后沙峪连片区域，顺义新城板块指的是马坡区域。这两个板块与朝阳区、顺义城区板块交通连接性强，是外溢客户集散地。板块新房二手房并存，市场竞争充分，价格适中，有较大选择范围。

4. 丰台区重点关注板块：3个

①丽泽商务区（二手房6-7万/㎡）

②洋桥（二手房6-7万/㎡）

③总部基地（二手房5-6万/㎡）

丽泽商务区板块价值不用言表。板块定位是新兴金融功能区，区域未来将重点提升交通便利性和改善生态环境，将加强与金融街、CBD联系，发展成为南部城市地标。板块基本面没有问题，但购房时需关注微环境，部分区域存在拆迁难、进入性差等明显问题，对房产价值持续增值存在一定影响。

洋桥板块未来随着玉泉营物流集散地功能调整以及14号线、19号线开通，板块交通会更加便利，城市界面将显著改善。板块内大量老旧居民区存在一定旧改机会，可以关注一些核心位置的老旧小区。

总部基地板块属于中关村丰台园的一部分，是国家自主创新示范区重要组成部分。板块在继续巩固和发展产业的基础上，将调整白盆窑等物流集散地功能，继续完善教育、交通等配套资源，不断促进职住平衡。随着花乡三兄弟即将交房，板块也即将热闹起来。